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【法律常识】借款人签订买卖合同作为借贷的担保,出借人要求履行买卖合同纠

编辑:莆田商会 2018-11-15 22:07

文章转载自: 福建壶兰律师事务所公众号

 

借款人签订买卖合同作为借贷的担保,

出借人要求履行买卖合同纠纷案件的处理

 

 
 


来源:刘德权总主编、王松主编的最高人民法院司法观点集成(新编版).民事卷》,中国法制出版社2017年出版,第3册第1614—1624页。

 

还做保吗?
最高人民法院司法说明

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

——《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日,法释〔2015〕18号)

最高人民法院司法政策

问:实践中还有一种现象,就是借款人往往通过买卖合同作为民间借贷合同的担保。一旦发生纠纷后,出借人往往要求履行买卖合同,进而取得标的物的所有权。请您先容一下此类案件的处理思路?

答:正如您刚才所讲,民间借贷实践中,借贷双方当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,是民间借贷中比较典型的纠纷类型。债权人为避免债务人无力偿还借款,往往与债务人签订买卖合同(以房屋买卖合同为主),约定债务人不能偿还债款本息的,则履行买卖合同。在最高人民法院出台本《规定》之前,各地法院的处理方式千差万别,导致法律适用标准不一,影响了法律权威。此类案件的处理,关系到人民法院裁判的统一,关系到当事人切身利益的维护。同时,正确处理此类案件,对于防范虚假诉讼,健全担保规范,促进经济健康发展具有重要意义。

目前,从审判实践看,买卖与借贷交叉混合主要有两种类型:一是以买卖作为民间借贷的担保,二是双方既有真实的买卖关系同时又有借贷的法律关系。由于前者最为常见且问题最多,因此本《规定》仅针对前者作出相应的规范。对于以买卖合同作为民间借贷合同的担保,在借期届满后借款人无法偿还本金利息的,出借人往往要求履行买卖合同,进而达到其直接获取买卖标的物的目的。大家认为,此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同,其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。正因如此,出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的,实际上是颠倒了主从合同关系。对此,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。只有从程序上作出如此规定,才能使双方的权利义务关系真正回位到正确的实体关系中去。如果出借人坚持要求审理买卖合同的,则应当裁定驳回其起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的偿还本息的金钱给付债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。《规定》作出这样的制度设计,是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排,其目的在于保护债权人的合法权益不容侵害。但是,任何制度设计都要坚持公平、公正的原则,在保护债权人利益的同时,也不能忽视对债务人合法权益的依法保护,而通过拍卖程序有利于防止估价过高或者过低,损害另一方当事人利益。因此,《规定》要求,应当通过拍卖而非估价的方式处理标的物,以体现公平原则。此外,《规定》还特别强调,通过拍卖标的物所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。这一规定能够在当事人之间实现利益平衡,体现了公正原则,从而真正完成从程序正义到实质正义的嬗变。

——《规范民间借贷,统一裁判标准——杜万华就〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉答记者问》,载《人民法院报》2015年8月8日。

《最高人民法院公报》案例

朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限企业商品房买卖合同纠纷案

[最高人民法院(2011)民提字第344号民事判决书]

裁判摘要:

一、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

二、借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

——《最高人民法院公报》2014年第12期(总第218期)

 

 
 
 
最高人民法院裁判文书
 

六盘水兴吾源典当有限企业与六盘水玖盛房地产开发有限企业商品房预售合同纠纷申请再审案

[最高人民法院(2015)民申字第182号民事裁定书]

最高人民法院认为,玖盛企业与兴吾源企业之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系,是本案审查的核心问题。

首先,双方当事人2008年7月8日签订的《商品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《购房补充协议》以及2008年9月2日签订的《购房补充协议(二)》所确定的双方权利义务是,兴吾源企业向玖盛企业分别提供700万元和200万元,每月由玖盛企业补偿38.5万元和11万元(核算月息为5.5%),期限为6个月,玖盛企业同时与兴吾源企业签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛企业按期归还上述款项,则享有解除合同的权利。如玖盛企业未能按期归还上述款项,则兴吾源企业有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看,玖盛企业的交易目的是获得兴吾源企业提供的900万元,而非出卖案涉商品房,兴吾源企业的交易目的是为了提供资金并获得资金利息,而非买受案涉商品房。因此,上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。兴吾源企业认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张,不能成立。一、二审法院对此认定正确。

其次,在玖盛企业未按时履行还款义务的情况下,玖盛企业法定代表人杨光友于2009年8月10日出具《情况说明》,认可玖盛企业丧失解除商品房买卖合同的权利。兴吾源企业则出具《承诺书》,同意协助玖盛企业以诉争房屋向银行办理贷款,如贷款成功,则以该贷款优先偿付兴吾源企业900万元以及每月借款利率及综合费率5.5%计算;如不能成功贷款,则按前述《情况说明》实行。《情况说明》和《承诺书》的内容再次说明,玖盛企业真实目的是为了获得兴吾源企业提供的借款,而兴吾源企业的真实目的仍是收回借款及利息。所以,双方当事人之间的真实意思仍然是以商品房买卖合同担保借款合同,并且双方关于玖盛企业不再享有解除《商品房买卖合同》的权利的约定,实质上是以案涉房屋折抵借款的合意。根据物权法第一百八十六条以及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定,玖盛企业与兴吾源企业之间关于以合同价值16820460元的案涉房屋抵销900万元借款债务的约定,违反法律的禁止性规定,应认定为无效。兴吾源企业主张《情况说明》《承诺书》是双方商品房买卖合同的意思表示、不适用物权法第一百八十六条的规定的主张,不能成立。一、二审法院对此认定正确。

再次,在本案一审过程中,一审法院就兴吾源企业所主张的法律关系的性质与法院查明的不一致问题,已经向兴吾源企业释明,并告知兴吾源企业可以变更诉讼请求,但兴吾源企业坚持不变更。因此,兴吾源企业再审主张应按照市场评估价确定房屋价值并应认定案涉合同部分无效的理由不能成立。一、二审法院对此认定正确。

——中国裁判文书网,http://wenshu.court.gov.cn。

广西嘉美房地产开发有限责任企业与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案

 

 

[最高人民法院(2013)民提字第135号民事判决书]

裁判要旨:书面合同并非确认双方当事人之间存在债权债务关系必不可少的要件。只要认定双方有借款的合意,出借人实际向借款人支付了款项,即可认定债权债务关系成立。双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》则是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下,债权人有关直接取得房屋所有权的主张,因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支撑。

最高人民法院认为,当事人于再审期间的争议焦点仍然是:嘉美企业与杨伟鹏之间是借贷关系还是商品房买卖关系。嘉美企业主张双方为借贷关系,但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨伟鹏主张其与嘉美企业之间为商品房买卖合同关系,而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是:第一,杨伟鹏未持有其所称交付340万元购房款后应当取得的《销售不动产统一发票》原件;第二,杨伟鹏否认先后分九次收到的嘉美企业打入其不同账户的61.1万元是嘉美企业支付的借款利息,但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。再审庭审中,虽经合议庭向其释明其有关商业秘密的说法不能成立,其有义务向法院说明上述款项性质,但杨伟鹏仍然未作出说明。因此,在双方证据均有缺陷的情况下,应当结合双方当事人提交的证据,探究合同签订时双方当事人的真实意思,进而对当事人之间的法律关系作出判断。

一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实,嘉美企业急于从杨伟鹏手中得到340万元,恰恰是因为其向严欣等五人所借债务已届清偿期,而嘉美企业必须按时清偿上述债务,以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美企业时双方签订的《商品房买卖合同》,以总价340万元取得案涉商铺的所有权。换言之,嘉美企业不愿意让严欣等五位债权人以总价340万元取得案涉商铺的所有权,因此,不惜采取借新账还旧账的办法,向杨伟鹏借款。杨伟鹏的340万元是根据嘉美企业的指令分两笔直接打给严欣等五人的事实可以印证上述分析。嘉美企业与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》,其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。对于是否存在在同等条件下,嘉美企业不愿将案涉房产出售给严欣等五人而愿意出售给杨伟鹏的可能,从一、二审及再审查明情况分析,杨伟鹏与嘉美企业的主要负责人以前并不相识,其与嘉美企业也无其他经济往来,作为理性的市场主体,嘉美企业没有理由在自己资金严重不足的情况下,想方设法向严欣等五人偿还债务,以收回案涉房屋,然后再以相同价格,将上述房屋出售给杨伟鹏。由此得出的结论是,嘉美企业正是不愿意以340万元的价款出售案涉商铺,因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美企业的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。

从杨伟鹏一方的情况看,在与嘉美企业签订《商品房买卖合同》的同一天,杨伟鹏按照嘉美企业的指令,将340万元分两笔直接打入严欣等五位嘉美企业债权人的账户,嘉美企业因此消灭了其与严欣等五人的债权债务关系。由此推断,杨伟鹏应当知晓嘉美企业收到340万元是用于偿还严欣等五人。而且,杨伟鹏与嘉美企业签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是嘉美企业因向严欣等五人借款340万元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将《商品房买卖合同》所涉房屋备案到杨伟鹏名下,需首先向来宾市房产管理局申请撤销原来严欣、林燕名下的备案登记。从时间上看,严欣和林燕于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》,是杨伟鹏于次日去办理商品房备案登记手续时必备的文件。由此可以推知,杨伟鹏应当知晓嘉美企业原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿,但其亦应知晓嘉美企业的真实意思并非向其出售案涉房屋。

二、关于杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方,在交纳了全部340万元房款后,未能取得嘉美企业开具的《销售不动产统一发票》原件,却始终没有向嘉美企业索要该发票原件,直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内,没有要求办理权属登记,这与一般购房者的做法明显不一致,不符合交易习惯。《销售不动产统一发票》原件对于购房者具有十分重要的意义,《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定:“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查;发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证;记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。”因此,发票是交易真实发生的证明。而在不动产交易中,发票更是办理不动产权属登记的重要依据。发票复印件则无法起到同样的作用。本案中,杨伟鹏提供《销售不动产统一发票》复印件的目的应当是证明其主张的与嘉美企业存在商品房买卖合同关系,而不是主张其向嘉美企业交付了340万元,因为对于后者双方并不存在争议。而欲证明真实的商品房买卖合同关系的存在,《销售不动产统一发票》原件就显得格外重要。嘉美企业作为《商品房买卖合同》中记载的售房一方,在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下,没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏,却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为,充分说明嘉美企业否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中,则从另一个侧面证明嘉美企业否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故结合本案具体情况,仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件,尚不能认定在杨伟鹏与嘉美企业之间存在商品房买卖的法律关系。

三、关于杨伟鹏收到嘉美企业支付的61.1万元的性质问题。杨伟鹏对于嘉美企业所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间,分九次汇入其账户的61.1万元,一是在数额上认为自己只收到了57.4万元;二是认为上述款项并非利息,但对款项的性质则以商业秘密为由拒绝作出说明。对于杨伟鹏收到上述款项的数额,二审判决认定事实清楚,杨伟鹏没有提出证据否认上述事实,故本院对于其只收到了57.4万元的主张不予采信。本院再审庭审中,曾特别要求杨伟鹏说明上述款项性质,并向其释明不能以该款项性质属于商业秘密为由拒绝向法院陈述事实,如其不能说明61.1万元的性质,则可能导致对其不利的后果。但杨伟鹏仍未说明收取嘉美企业上述款项的原因及其性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法,综合全案的情况分析,在杨伟鹏未能证明双方当事人存在其他经济往来的情况下,本院认为嘉美企业关于上述61.1万元是其为向杨伟鹏借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。

四、关于案涉《商品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析,与一般商品房买卖合同不同,双方当事人没有在合同中约定单价,而是以一口价340万元的方式,交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。

综上,本院认为,认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美企业支付340万元并收取利息的行为,足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美企业从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债,其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的,则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记,其约定也不符合担保法规定的担保方式,故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美企业不能按时归还340万元的情况下,杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美企业按时归还340万元,则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美企业对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏,而缺少了发票,杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。物权法第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期限届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑,防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利,损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立,但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保,就应遵循物权法有关禁止流质的原则,也就是说在债权人实现担保债权时,对设定的担保财产,应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

本案诉讼中,双方当事人均未向法院提交书面的借款合同,故对于双方当事人之间有关借款期限的约定,并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在,那么,作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后,向债务人嘉美企业主张债权,如果没有明确的履行期限,则债权人可以随时请求债务人履行,但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美企业拒不还债或者无力还债的情况下,杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利,以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反物权法关于禁止流质的规定,本院不予支撑。嘉美企业关于双方当事人之间存在借贷关系,签订《商品房买卖合同》只是为担保杨伟鹏债权的实现的主张,有事实依据,本院予以支撑。

——最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判引导与参考》总第58辑,人民法院出版社2014年版,第192~205页。

链接:最高人民法院法官著述

关于清算方法的具体运用

由于担保债权人负有进行清算的法定义务,因此,其在清算时必须努力确保标的物评价额的正当性。清算义务产生的前提,是在人民法院按照民间借贷关系审理的判决生效后,当借款人不履行生效判决确定的金钱债务,对方当事人才可以提出对买卖合同的标的物进行清算。如果借款人在判决生效后确定的履行期内,主动履行还款义务,清算义务不会发生。也就是说,清算义务是权利人在对方不履行判决义务的情况下,申请人民法院对其进行的强制实行。此外,清算义务的依据,应当是人民法院的生效的判决,具体方式是,人民法院在作出判决的时候,应当在判决主文中明确写明,如果借款人不履行本判决确定的金钱债务,出借人可以依据本判决,申请强制实行买卖合同的标的物。

在当事人对标的物价额达成合意的情况下,司法应当敬重当事人的合意,因为作为市场主体,对于标的物的价格要比法官更理性,考虑得更周详,合意价格是当事人自由协商、讨价还价的结果,司法绝不能以金额过高或者过低为由予以阻碍。

在当事人不能达成合意的情况下,清算的方式或者说确定标的物价额的方式有三种:其一,采取拍卖的方式核定标的物价额,该种方法需要支付一定的费用,且拍卖有时并不能真实反映标的物的实际价值。其二,由资产评估机构予以评估,该种方法同样会因支付评估费用而消耗一定的成本,且资产评估机构评估时也主要是参照标的物的市场时价。其三,以该标的物的市场时价作为参考标准,该种方法既可以节约一定的费用,又可以减少人为因素的影响,属于一种较为妥当的方法。

——杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院民间借贷司法说明理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第430~431页。

编者说明

当事人约定以商品房买卖合同为借贷合同进行担保,这种交易方式名为买卖,实为担保。《民间借贷司法说明》第24条将此类合同定性为担保合同,而非代物清偿预约。即,双方当事人在签订民间借贷合同之前或之后,为保证借贷合同的履行又签订包括商品房在内的买卖合同,并约定当作为债务人的借款人不能清偿时,需将担保标的物——商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人,则其签订买卖合同的真实目的是为了民间借贷合同提供担保,而非真正实现买卖合同的目标。(杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院民间借贷司法说明理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第412页)因此,前述朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限企业商品房买卖合同纠纷案的裁判观点,与《民间借贷司法说明》的规定不一致,在司法说明施行后不应再适用;前述广西嘉美房地产开发有限责任企业与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法说明一致,可以继续适用。

此外,《民间借贷司法说明》第24条规定裁定的裁判方式,有学者提出质疑。法院在案件审理中已经对买卖合同的真实意思产生怀疑,或者了解到当事人还订有借贷合同。在这一前提下,法院只有审理了案件的实体法律关系,才能否认买卖合同的效力。就此而言,原告之起诉并非不符合诉讼要件,而是不能满足实体要件,法院应当以判决的方式驳回原告的诉讼请求。

(庄家园:《“买卖型担保”与流押条款的效力——〈民间借贷规定〉第24条的解读》,载《清华法学》2016年第3期)

 
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